Copropriété

L'acte de base et le règlement de copropriété constituent les statuts de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis

Lors de la création d'un logement destiné à plusieurs lots, le géomètre-expert procèdera dans un premier temps à une division et fera une demande de précad qui sera effective après l'acte authentique.

Cette division représentera les nouvelles limites entre chaque entité, ceci ne pourra donc être fait que par un géomètre-expert, seule profession habilitée à procéder à des délimitations entre des biens. (loi du 11 mai 2003)

Le géomètre-expert devra également établir toutes les servitudes si l'agencement le nécessite

Pour ce faire, il devra fournir au Notaire les identifiants cadastraux et la référence du plan et un rapport motivé qui prendra en compte toute la répartition des quotités ou quotes-parts pour chaque lot avec des coefficients qui représenteront une pondération de la surface selon des critères (nature de la pièce, principale, accessoire, résiduelle, service, situation à valeur respective)

Ces quotes-parts représentent la part de chaque propriétaire dans les parties communes. Cette part interviendra tant dans les votes de prises de décisions que dans les charges et la liquidation de la copropriété.

Selon la disposition des lieux il est possible de faire des copropriétés générales et particulières.

Exemple : un groupe d'immeubles font partie d'une même copropriété générale mais chaque immeuble individuellement fait partie d'une copropriété particulière.

Dans ce cas, ça implique que par exemple si un des immeubles a des dégâts dans la toiture, seuls les propriétaires de cet immeuble devront payer au prorata (selon les dispositions dans l'acte de base*) de leurs quotes-parts la réparation

*Dans l'acte de base on peut exclure par exemple certains frais, comme par exemple que le propriétaire d'un rez-de-chaussée ne paye pas l'entretien de l'ascenseur car il n'en aurait aucune utilité.

Toutes les conventions de l'acte de base sont analysées lors de la création de celui-ci par le géomètre-expert

Voici des extraits du nouveau Code Civil :

Art 3.84 Les principes relatifs à la copropriété forcée énoncés aux articles 3.78 à 3.83, et les règles du présent chapitre, sont applicables à tout immeuble ou groupe d'immeubles bâti ou susceptible d'être bâti dont le droit de propriété est réparti par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part dans des éléments immobiliers communs.

Tout immeuble ou groupe d'immeubles bâtis auxquels s'appliquent ces principes doit être régi par un acte de base et un règlement de copropriété, ainsi qu'un règlement d'ordre intérieur, qui peut être établi sous signature privée.

Art. 3.85. Statuts et règlements d'ordre intérieur

L'acte de base comprend la description de l'ensemble immobilier et des parties privatives et communes, ainsi que la fixation de la quote-part des parties communes afférente à chaque partie privative, cette quote-part étant déterminée en tenant compte de leur valeur respective fixée en fonction de la superficie nette au sol, de l'affectation et de la situation de la partie privative, sur la base d'un rapport motivé d'un géomètre-expert

Ce rapport est repris dans l'acte de base.
Le règlement de copropriété doit comprendre:
1° la description des droits et des obligations de chaque copropriétaire quant aux parties privatives et aux parties communes. Les copropriétaires ont un droit d'usage proportionnel des parties communes, sauf dispositions contraires dans les statuts. Pareille dérogation statutaire est présumée être une servitude, sauf clause dérogatoire;
2° les critères motivés et le mode de calcul de la répartition des charges ainsi que, le cas échéant, les clauses et les sanctions relatives au non-paiement de ces charges.

Surface nette au sol est une surface intra-muros SIM