Evaluation - Expertise

Valeur vénale

La valeur vénale (VV) est la valeur moyenne obtenue en cas de vente dans un délai raisonnable dans les conditions normales de marché, hors critères particuliers de convenance ou d'obligation

La libre volonté de l'acheteur et du vendeur
L'absence d'une valeur de convenance
Une durée raisonnable selon le bien et l'état du marché
Librement présenté sur le marché avec une publicité suffisamment large

La valeur vénale ne comprend pas les frais de mutation

Les méthodes principalement utilisées pour l'évaluation :

Points de comparaison :

Seuls les immeubles récemment vendus et présentant le plus de similitudes avec le bien à estimer sont retenus, ces biens seront pondérés selon la situation, superficie du terrain, accessibilité, état d'entretien, équipement, surface utile, ..., une moyenne est cherchée pour l'appliquer à l'immeuble à évaluer

Extrinsèque - Méthode par sol et construction :

Elle utilise le principe suivant : quel montant serait prêt à investir un acheteur potentiel pour acquérir le bien en l'état plutôt que de construire un immeuble neuf, ailleurs, selon ses propres désiderata....

Sera d'abord recherchée, la vétusté réelle, ensuite elle sera enlevée puis les valeurs trouvées seront encore pondérées en fonction des facteurs économiques : situation physique, état d'entretien, aménagement, ratios de surface, utilité réelle ou potentielle....

La valeur du terrain, avec abattement dû à l'encombrement, sera enfin ajoutée

La méthode par le rendement - capitalisation

Cette méthode se base sur le revenu qu'un immeuble peut rapporter à un propriétaire